【案例简介】

    2017 年 8 月XX市场监督管理局接到规划管理中心来函，称某房产公司开发的楼盘在推销过程中，将规划原设计图纸中的庭院、设备阳台等部分以业主购房后可以违法建设增加使用面积的形式进行宣传，对购房对象进行错误引导，根据设计方案和备案施工图，该中心审批过程中明确显示庭院上空及设备阳台不得封闭，要求进行调查处理。 

    XX市场监督管理局调查发现：某房产公司开发的楼盘户型有高层住宅和别墅,宣传推销楼盘的方式有四种：户型图宣传册、售楼处模型、微信公众号、样板房。高层住宅户型图宣传册中印制有“规划设计图”和“装修拓展改造示意图”，“规划设计图”中北面设计有北阳台和设备平台；“装修拓展改造示意图”中示意将“北阳台、设备平台”根据户型不同改造成“房间、餐厅、厨房”等使用，增加使用面积。别墅户型宣传册中印制有“规划设计图”和“装修空间示意图”，“规划设计图”中别墅共有三层，设计有庭院，庭院上空为露空；“装修空间示意图”中示意“一二三层庭院及其上空”可浇筑装修成餐厅等使用，增加使用面积。同时，售楼大厅内摆放有户型立体模型和易拉宝宣传图、微信公众号发布的广告、展示的样板房，均宣传高层的北阳台、设备平台及别墅的庭院上空可拓展改造成“房间、厨房、餐厅”等使用。

    案件调查期间，XX市场监督管理局对房产公司的上述行为进行约谈，要求限期整改，但是当事人整改不到位，未采取实际行动，并多次被他人举报投诉。经向规划管理部门核实，依据相关法律法规规定不能办理庭院上空、设备平台等改造或装修成厨房、卧室、餐厅等使用的改造审批手续。

    【处理结果】 

    XX市场监督管理局认为，房产公司在其发布的广告中宣称业主购房后可以改变原规划设计的庭院、设备平台等用途而改造成“房间、厨房、餐厅”等使用，以此来增加使用面积，误导了消费者，并对其购买行为有实质性影响。房产公司的行为违反了《中华人民共和国广告法》第二十八条第一款和第二款第（二）项规定，属于发布“商品的功能、用途以及与商品有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的”虚假广告的行为, 2018 年 2 月 对房产公司依法作出了责令停止发布虚假广告、责令在相应范围内消除影响及罚款 80 万元的行政处罚。 

    【警示教育】 

    根据《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国合同法》等规定，房地产开发商在进行广告宣传时，宣传的相关内容必须符合法律规定，否则涉嫌违规宣传。本案中，规划部门明确表示，依据相关法律法规的规定，庭院上空、设备平台等不能改造或装修为厨房、卧室、餐厅等使用。同时类似本案这样“可封闭、可拓展使用”的宣传在房地产行业中是比较常见的做法，但这并不符合规划要求，也违反了《中华人民共和国广告法》的相关规定。如果开发商在营销中为了提高销量、获得竞争优势，进行违法宣传，必将受到严厉的处罚。如果业主购房后擅自进行改造装修，也会违反相关规定，面临着被拆除、处罚等风险。